Die nunmehrige Entscheidung des BGH gibt zwar keine auf jeden Fall anwendbare Lösung vor, klärt aber diesen Meinungsstreit dahingehend, dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung unterliegt. Dies wurde bisher von der Berliner Rechtsprechung anders gesehen. Der Mieter konnte so lange neben der Miete ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, bis der Mangel beseitigt war;  er geriet hinsichtlich der zurückbehaltenen Beträge somit nicht in Schuldnerverzug. In dieser Sicherheit wird sich der Mieter zukünftig nicht mehr wiegen können.

Hinsichtlich der Höhe und des zeitlichen Umfangs der Minderung gibt der BGH (aber) nunmehr zugleich vor, dass sich jede schematische Betrachtung verbiete. Diese Frage sei vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Dies ist für den Rechtsanwender natürlich eine Schwäche der Entscheidung. In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter über Jahre ein Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelbefalls in mehreren Zimmern der von ihm gemieteten Wohnung geltend gemacht. Der BGH meint hierzu, dass ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt gewesen sei.

Dies dürfte zukünftig mit Blick auf die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls als Richtschnur herhalten. Ferner gilt, dass ein Zurückbehaltungsrecht entfällt, wenn es in der Höhe und mit Blick auf die Dauer unverhältnismäßig wäre, was allerdings jeweils eine Frage des Einzelfalls ist. (SB)