„Mietpreisbremse“ ab 1. Juni 2015 in Berlin in Kraft gesetzt

Zu Ende April 2015 hat der Bundestag das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“) beschlossen.

Das Gesetz beinhaltet die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn, und tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Voraussetzung für die Anwendung der neuen gesetzlichen Regelung ist, dass die jeweiligen Landesregierungen die Anwendung dieser Vorschriften durch Rechtsverordnung regeln und hierfür insbesondere „angespannte Wohnungsmärkte“ definieren. Das Land Berlin hat hier sogleich reagiert und eine diesbezügliche, ebenfalls schon ab dem 1. Juni 2015 geltende Verordnung verabschiedet; darin hat der Senat bestimmt, dass der Wohnungsmarkt im gesamten Berliner Stadtgebiet angespannt im Sinne der gesetzlichen Regelung ist.

Hierdurch wird nunmehr für Berlin bestimmt, dass bei einer Neuvermietung einer Wohnung die Miete zum Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Dies führt zugleich zur Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt wird. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel (ob dies in Berlin mit Blick auf die letzten Mietspiegel der Fall war, wird aktuell kontrovers diskutiert), dürfte dieser heranzuziehen sein. Ansonsten dürften auch die für eine Mieterhöhung maßgeblichen Begründungsmittel – Mietdatenbanken, Sachverständigen-gutachten oder Vergleichswohnungen – zur Anwendung kommen.

Das Gesetz sieht zudem diverse Ausnahmen vor, so z.B. für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, oder für in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindlichen Wohnraum, soweit dieser überwiegend mit Einrichtungsgegenständen des Vermieters ausgestattet ist. Zudem gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden („Neubauten“), sowie hinsichtlich Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden (wobei sicherlich häufig über die Frage Streit aufkommen wird, wann eine derartige umfassende Modernisierung vorliegt). Hat der vorherige Mieter schließlich bereits eine höhere Miete gezahlt, darf diese auch für das neue Mietverhältnis vereinbart werden, soweit diese Miete vor mehr als einem Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart war. Nicht berücksichtigt werden schließlich bei der Berechnung der höchstzulässigen Miete normale Modernisierungsmaßnahmen, welche der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat.

Rechtsfolgen einer über das höchstzulässige Maß vereinbarten Miete sind, dass die maßgebliche Vereinbarung unwirksam ist und der Vermieter nur die höchstzulässige Miete verlangen darf. Etwaig überzahlte Miete kann der Mieter allerdings nur dann zurückverlangen, wenn er den Gesetzesverstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat; das Rückforderungsrecht gilt zudem auch nur für die nach diesem Zeitpunkt fällig werdenden Mieten. Die gesetzliche Regelung gilt im Übrigen auch für Mietstaffeln, dies allerdings nur bei nach dem 30. Mai 2015 vereinbarten Staffelmieten.

Es wird sich zeigen, ob die neuen gesetzlichen Regelungen tatsächlich geeignet sind, den vom Gesetzgeber angestrebten Milieuschutz herbeizuführen; nach Ansicht der Vermieterverbände kann dies mit guten Argumenten bezweifelt werden. Zudem ist zu befürchten, dass die Neuregelung eine erhebliche Anzahl von Rechtsstreitigkeiten hervorrufen wird, wobei diese den laufenden Mietverhältnissen nicht unbedingt zuträglich sein dürften. (SB)