Mietrechtsänderung zum 1. Mai 2013 in Kraft

Bundestag und Bundesrat haben die erste große Mietrechtsänderung seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 beschlossen. Diese soll insbesondere Anreize zur energetischen Sanierung schaffen, die Bekämpfung des Mietnomadentums erleichtern sowie den Mieterschutz bei der Umwandlung von Wohnmietraum in Wohnungseigentum stärken. Im Einzelnen sind unter anderem die nachfolgenden Mietrechtsänderungen zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten.

Nach der neuen gesetzlichen Regelung wird die Möglichkeit der Mietminderung aufgrund Bautätigkeiten des Vermieters zum Zwecke der energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Vor der Gesetzesänderung war bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ab dem ersten Tag eine automatische Reduzierung der Miete durch Minderung zulässig. Durch die neue Regelung sollen Modernisierungsanreize geschaffen werden.

Ferner wird nunmehr der Begriff der Modernisierungsmaßnahme gesetzlich weiter gefasst. Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen zukünftig insbesondere bauliche Veränderungen,

– durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie gespart wird,

– durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine Einsparung der Endenergie vorliegt,

– durch die sich der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,

– durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

– durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

– die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnamen sind, oder

– durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Bei der Ankündigung der Modernisierung werden zudem die bisher strengen Anforderungen gemildert. Die neue gesetzliche Regelung sieht vor, dass die Ankündigung der wesentlichen Punkte über Art und Umfang der Modernisierungsmaßname ausreicht.

Bei der Bewertung der Duldungsverpflichtung des Mieters werden die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes mehr Berücksichtigung finden.

Neu ist auch, dass die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten keinen Härtegrund mehr darstellen, der gegen eine Modernisierung vorgebracht werden kann.

Darüber hinaus hat der Mieter den Vermieter Umstände, die einen Härtefall mit Blick auf die Duldung oder Mieterhöhung begründen könnten, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist werden Härtegründe nur noch berücksichtigt, wenn der Mieter unverschuldet an der Einhaltung der Frist gehindert war.

Eine weitere wichtige neue Regelung ist, dass die Mietvertragsparteien aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nunmehr wirksame Vereinbarungen treffen können; dies gilt insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen und für die künftige Höhe der Miete. In der Praxis war zwar diese Möglichkeit häufig anzutreffen; allerdings wurde die rechtliche Wirksamkeit (trotz weiter Verbreitung) bisher kritisch diskutiert, was damit überholt ist.

Zudem können nunmehr auch Wärme-Contracting-Kosten bei einer Umstellung während der Dauer des Mietverhältnisses auf den Mieter umgelegt werden. Hierzu bedurfte es bislang einer vertraglichen Regelung. Voraussetzung ist, dass die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht übersteigen.

Hinsichtlich zukünftiger Mieterhöhungen wird die bisherige Kappungsgrenze von 20 auf 15 % herabgesetzt werden können, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder eines Teils einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Derartige Gebiete können die Landesregierungen für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren festlegen.

Neu ist auch, dass ein weiterer außerordentlicher Kündigungsgrund eingeführt wird. Danach liegt ein wichtiger Kündigungsgrund auch dann vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung (Kaution) in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht; dabei sind die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskostenberechnungen in der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abmahnung vor der Kündigung bedarf es nicht.

Darüber hinaus wurde die Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung in Wohnungseigentum erweitert. Die bisherige Regelung sah bei Umwandlung von Wohnmietraum in Wohnungseigentum während eines laufenden Mietverhältnisses eine Kündigungssperre wegen Eigenbedarfs oder anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung von mindestens drei Jahren vor. Diese Kündigungsbeschränkung gilt nunmehr auch, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist, oder zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet ist, durch das dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Hinsichtlich des Problems des Mietnomadentums sollen Räumungsklagen durch die Gerichte nunmehr vorrangig und beschleunigt durchgeführt werden können; dies soll durch prozessuale verfahrensrechtliche Änderungen ermöglicht werden. Konkret kann auf Antrag des Vermieters dem Mieter aufgegeben werden, hinsichtlich zukünftiger Mieten Sicherheit zu leisten mit der Folge, dass im Falle der Nichtleistung des Mieters dieser die Wohnung auch schon vor Abschluss der Räumungsklage im Wege einer einstweiligen Verfügung zu räumen hat.

Das Instrument einer einstweiligen Verfügung für eine Räumung steht schließlich auch gegenüber Personen zur Verfügung, die die Wohnung besitzen, ohne Mieter zu sein (insbesondere Untermieter).

Zudem ist nunmehr die sogenannte „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt. Der Vermieter kann bei Vollstreckung aus einem Räumungstitel im Rahmen der Räumung wertlose Sachen des Mieters vernichten; seine diesbezügliche verschuldensunabhängige Haftung wird entschärft.

Ob sich die Neuerungen bewähren, wird nun die Praxis zeigen müssen. (SB)