Vorfälligkeitsklauseln in Altmietverträgen

Gemäß den meisten Mietverträgen und den nunmehr seit dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Regelungen ist die Miete grundsätzlich zum Monatsanfang an den Vermieter zu zahlen. Allerdings ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung in Altmietverträgen – also solchen, die vor September 2001 geschlossen wurden – die dort ebenfalls übliche Vorfälligkeitsklausel wirksam. Dies kann erhebliche Folgen haben. Insbesondere ist dies wichtig für die Feststellung, wann ein Mieter mit einer Mietzahlung in Verzug geraten ist; denn wenn die Vorfälligkeitsklausel unwirksam ist, wird die Miete in Altmietverträgen erst zum Monatsende fällig. Bei einer dann auf zwei offenen Mieten gestützten außerordentlichen Kündigung kann so eine Kündigung unwirksam sein.

Eine solche Vorfälligkeitsklausel in Altmietverträgen ist grundsätzlich dann unwirksam, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsbeschränkung verbunden ist, insbesondere dabei dann, wenn diese Aufrechnungsbeschränkung dazu führt, dass der Mieter seinen Minderungsanspruch im Klagewege durchsetzen muss. Dies ist dann der Fall, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Aufrechnung mit Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete ausgeschlossen ist.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung etwas entschärft. Wenn der Mieter lediglich zur Ankündigung einer Aufrechnung verpflichtet wird (bevor er sie tatsächlich vornimmt), stellt dieses Erfordernis kein derartiges Aufrechnungserschwernis dar, durch welches die Vorfälligkeitsklausel unwirksam wird.

Dies bedeutet, dass auf jeden Fall bei Altmietverträgen vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung etc. der Vertrag nicht nur mit Blick auf die Vorfälligkeitsklausel durchgesehen werden sollte, sondern auch geprüft werden muss, ob eine Aufrechnungseinschränkung gegeben ist und diese mit Blick auf die Rechtsprechung die Vorfälligkeitsklausel beeinträchtigt. (SB)