Entziehung des Wohnungseigentums bei Rückständen künftig schwieriger (Reform des WEG-Rechts gem. WEMoG (Teil III))

Wie schon berichtet (siehe zuletzt unsere „KanzleiNews Mai 2021“), wurde das Wohnungseigentumsgesetz mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 grundlegend reformiert. Dies umfasst auch die Regelungen betreffend die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, anderen Wohnungseigentümern, die ihre Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft verletzen, das Wohnungseigentum zu entziehen.

 

Nach der alten Regelung stellte das Gesetz klare (betragsmäßige) Grenzen auf, bei welchen eine erhebliche Pflichtverletzung des säumigen Wohnungseigentümers anzunehmen war. Hiernach wurde eine solche unzweifelhaft angenommen, wenn der maßgebliche Wohnungseigentümer mit seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung in Höhe eines Betrages in Verzug war, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums überstieg; dabei musste der Verzug länger als drei Monate angedauert haben.

 

Diese klare Regelung kennt das reformierte Gesetz nicht mehr. Vielmehr beschränkt sich das WEG in seiner Formulierung nunmehr auf einen unbestimmten Rechtsbegriff; der maßgebliche Wohnungseigentümer muss sich einer so schweren Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht haben, dass den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Ein derartiger Pflichtverstoß ist dabei auch die Nichtzahlung geschuldeter Lasten.

 

Nach einer der ersten nach Gesetzesänderung insoweit ergangenen landgerichtlichen Entscheidungen hat das Landgericht Frankfurt/Main (LG) nunmehr festgehalten, dass die Entziehung des Wohnungseigentums nicht allein darauf gestützt werden kann, dass der Wohnungseigentümer mit einer Forderung (die auch erheblich sein muss) im Rückstand ist; neben einem Zahlungsrück-stand müssten weitere die Entziehung rechtfertigende Pflichtverletzungen vorliegen. Dies ist nach Ansicht des LG allerdings dann der Fall, wenn der betroffene Wohnungseigentümer seine Pflicht zur anteiligen Kostentragung derart fort-laufend verletzt, dass nicht nur geringfügige Rückstände von Hausgeldzahlungen entstehen; denn das Gemeinschaftseigentum lasse sich nur dann sachgerecht verwalten, wenn die Wohnungseigentümer die beschlossenen Wohngelder und Umlagen auch zahlen.

 

Sofern ein Wohnungseigentümer diese Zahlungen nachhaltig verweigere, könne dies den anderen Wohnungseigentümer eine Fortführung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und damit eine Entziehung rechtfertigen. (SB)

Verfassungswidrige Verzinsung

Sowohl Steuererstattungen als auch Steuernachforderungen sind seit jeher zu verzinsen. Der Staat will den Steuerpflichtigen damit nicht sanktionieren, sondern er will Gewinne, die der Bürger mit ihm zur Verfügung stehenden Steuermitteln erzielt hat bzw. hätte erzielen können, abschöpfen. Der Zinssatz beträgt nach der Abgabenordnung 0,5 Prozentpunkte je Kalendermonat, mithin 6 % per anno.

 

Das Bundesverfassungsgericht hat nun in einem aktuellen Urteil entschieden, dass diese Zinsberechnung für Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2014 verfassungswidrig ist. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass aufgrund der langanhaltenden Niedrigzinsphase derartig hohe Zinsen am Markt nicht mehr erzielbar seien; insoweit ginge die Annahme des Gesetzgebers fehl, dass der Staat Gewinne des Bürgers abschöpfen könne.

 

Zugleich hat das Gericht die Anwendbarkeit der bestehenden Regelungen für den Zeitraum 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2018 festgestellt, sodass jedwede Verzinsungen nun ab dem 1. Januar 2019 neu zu berechnen sind. Hierbei hat es den Gesetzgeber verpflichtet, bis zum 31. Juli 2022 eine Neuregelung zu treffen, welche dann nicht in die Zukunft wirkt, sondern auch alle noch nicht bestandskräftigen Steuerfestsetzungen sowie alle Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2019 erfasst.

 

Soweit also Steuerfestsetzungsverfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen sind, empfiehlt es sich im Hinblick auf Zinsen für Steuernachforderung, diese Verfahren offen zu halten. (EO)