Verschärfung der Mietpreisbremse und Änderungen bei der Weiterbelastung von Modernisierungskosten zum 1. Januar 2019

Der Gesetzgeber hat zum 1. Januar 2019 nachfolgende erhebliche Änderungen mit Blick auf die sogenannte Mietpreisbremse und die Vorschriften hinsichtlich der Modernisierung insbesondere von Wohnraum beschlossen.

 

Um der Mietpreisbremse mehr Wirksamkeit zu verleihen, wurde das Auskunftsrecht des Mieters um eine Auskunftspflicht des Vermieters erweitert. Bisher war der Vermieter nur auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich waren, soweit diese nicht allgemein zugänglich waren und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben konnte. Nunmehr ist der Vermieter verpflichtet, vor Abschluss des Mietvertrages von sich aus die Gründe darzulegen, die die von ihm verlangte höhere als gesetzlich zulässige Miete (das ist die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) rechtfertigen. In diesem Fall muss er z.B. die höhere Vormiete angeben. Bei der Berufung auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter auch hierüber informieren und Auskunft über Umstand und Zeitpunkt erteilen. Bei einer erstmaligen Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung muss der Vermieter auch hierüber Auskunft erteilen.

 

Detaillierte Informationen sind dabei nicht geschuldet. Der Mieter hat allerdings das Recht, weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen. Auch bei einer erstmaligen Nutzung des Mietobjekts nach dem 1. Oktober 2014 muss der Vermieter den Mieter nunmehr vor Mietvertragsschluss über diesen Umstand aufklären. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich nicht auf eine höhere als die nach dem Gesetz zulässige Miete berufen, wobei es hier allerdings Heilungsmöglichkeiten gibt.

 

Betreffend Modernisierungsmaßnahmen galt bisher, dass der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen durfte, dies dabei unter Umlegung von 11 % der Baukosten auf die Mieter. Nunmehr können lediglich nur noch 8 % der Baukosten umgelegt werden. Darüber hinaus wurde noch eine Kappungsgrenze eingeführt, also eine betragsmäßige Beschränkung der Modernisierungsumlage. Danach darf sich die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Modernisierungsmieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter, darf sie sich sogar nicht um mehr als 2,00 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

 

Durch die Gesetzesänderung wurden zudem gesetzliche Pflichtverletzungen (des Vermieters) definiert, deren Verletzung Schadensersatzsprüche des Mieters begründen können. So soll eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegen, wenn

– mit der Modernisierung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigten Beginn begonnen wurde,

– in der Modernisierungsankündigung ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den sich die monatliche Miete mindestens verdoppelt,

– die baulichen Veränderungen in einer Weise durchgeführt werden, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder

– die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderungen mehr als zwölf Monate ruhen.

Der Vermieter kann sich hierbei im Einzelfall allerdings exkulpieren.

 

Sämtliche Regelungen des Wohnraummietrechts sollen zukünftig auch Anwendung auf gewerbliche Mietverträge des Vermieters mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts o.ä. finden, wenn der Mieter wiederum die Vermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf beabsichtigt; dieser Wille des Mieters muss dabei bereits bei Vertragsschluss zum Ausdruck kommen. Auf diese Mietverhältnisse sollen die Vorschriften des Wohnraummietrechts zur Mieterhöhung, zur Befristung, zum Vorkaufsrecht, zum Kündigungsschutz und zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung anwendbar sein. Dies gilt allerdings nicht für bestehende Mietverhältnisse, sondern nur für solche, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen werden.

 

Änderungen erfolgen auch im Wirtschaftsstrafgesetz. Danach handelt nunmehr auch ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Hier droht ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 100.000,00 €.

 

Ob mit den gesetzlichen Änderungen das politische Ziel einer Mietpreisbegrenzung erreichbar ist, bleibt abzuwarten; gleiche Zweifel gelten auch für die Anforderungen an die Vermieter, durch Modernisierungsmaßnahmen u.a. zur Energieeinsparung beizutragen. Dass jedenfalls die neuen Regelungen Investitionen insbesondere privater Vermieter nicht unbedingt fördern, dürfte auf der Hand liegen. (SB)

BGH: Schriftformheilungsklauseln sind immer unwirksam

Mietverträge, die über einen längeren Zeitraum als ein Jahr laufen sollen, sind nach den gesetzlichen Vorschriften schriftlich abzuschließen. Hierbei sind die vertragswesentlichen Vereinbarungen der Parteien in einer Urkunde niederzulegen. Sofern das Schriftlichkeitsgebot nicht beachtet wird, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit laufend und ist daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Diesem insbesondere im Gewerberaummietrecht bestehenden Problem begegneten Vertragsparteien in der Vergangenheit damit, dass sie sogenannte Schriftformheilungsklauseln in die Verträge aufnahmen, nach denen sich die Parteien gegenseitig verpflichteten, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nachzukommen; insbesondere verpflichteten sich die Vertragsparteien in diesem Zusammenhang in aller Regel auch, bis zur Nachholung der Schriftform den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.

 

In einem lange erwarteten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr entschieden, dass derartige Schriftformnachholungsklauseln unvereinbar mit dem gesetzlichen Schriftformgebot seien, weswegen sie (gleich ob formularmäßig oder individuell vereinbart) unwirksam sind; damit bestehe hier grundsätzlich eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit. Nach Ansicht des BGH sind solche Klauseln unwirksam, weil die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vertragsvereinbarung gebunden wären und insbesondere auch die Warnfunktion der gesetzlichen Schriftlichkeitsbestimmung leerliefe.

 

Im dem Urteil zu Grunde liegenden Fall bewertete der BGH die erklärte Kündigung wegen des Verstoßes gegen das Schriftlichkeitsgebot allerdings ausnahmsweise als unwirksam. Grund hierfür war, dass nach Sicht des BGH das Berufen der kündigenden Partei auf das nicht eingehaltene Schriftformgebot gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstieß, da die formunwirksame Vereinbarung auf ihre Veranlassung und ausschließlich zu ihren Gunsten erfolgt war; in diesem Falle könne sich diese Partei nicht von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag lösen.

 

Diese Entscheidung erlegt den Mietvertragsparteien einmal mehr die größte Sorgfalt bei der Formulierung von langfristigen Mietverträgen (und ihren Nachträgen) auf. Dies wird zukünftig noch stärker zu berücksichtigen sein. (SB)