Mietpreisbremse und Staffelmiete

Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass sich die Miete gemäß einer konkreten Staffelung regelmäßig erhöht. Nach den einschlägigen gesetzlichen Regelungen zur Staffelmiete sind die Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse auf jede Mietstaffel anzuwenden. Dies umfasst nach dem Wortlaut und  der  entsprechenden  gesetzlichen   Verweisung auch die Notwendigkeit einer Rüge des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse durch den Mieter.

 

Die Rechtslehre streitet mangels höchstgerichtlicher Entscheidung noch darum, ob der Mieter eine Mietüberschreitung für jede Staffel gesondert rügen muss. Nach dem Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Regelungen müsste dies so sein; anders sieht dies allerdings ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin (LG). Hiernach soll ausreichend sein, wenn der Mieter einmalig einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat. Das LG versteht die gesetzlichen Regelungen so, dass der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse überhaupt einmal gerügt haben müsse; fortlaufende Rügeschreiben seien daher nicht notwendig. Allerdings müsse jede Staffel dann mit Blick auf die höchstzulässige Miete anhand derjenigen ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft werden, welche zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Staffel gilt.

 

Bis die entschiedene Frage höchstrichterlich geklärt ist, wird es für Mieter daher ratsam sein, jede Mietstaffel im Auge zu behalten und dann jeweils eine gesonderte Rüge auszubringen. Auf Vermieterseite wird es nicht schaden, bei einer Inanspruchnahme wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen der Mietpreisbremse einzuwenden, dass jede Mietstaffel gesondert gerügt werden muss.  (SB)

 

Auswirkung durch Corona-Pandemie

Viele Unternehmer sind mit Blick auf den nunmehr bereits seit Monaten andauernden Lockdown und die daraus folgenden Einnahmeverluste durch ihre monatlich fixen Kosten erheblich (mehr)belastet. Dies betrifft insbesondere auch Kosten für die Gewerberaummiete. Die ersten Gerichtsentscheidungen zu der Frage, ob der Gewerbemieter weiterhin die volle Miete zahlen muss, obwohl die von ihm gemieteten Gewerberäume aufgrund infektionsschutzrechtlicher Schließungsanordnungen nicht nutzbar waren, halfen bzw. helfen nicht weiter; denn die Gerichte haben uneinheitlich entschieden und teilweise eine Mietanpassung für notwendig und geboten erachtet, teilweise war aber auch einen Anspruch auf Mietpreisanpassung verwehrt.

 

Der Gesetzgeber hat daher Ende Dezember 2020 das „Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der Covid-19-Pandemie“ verabschiedet. Hiernach soll nunmehr eine gesetzliche Vermutung bestehen, dass sich ein vertragswesentlicher Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Gewerbegrundstücke oder -räume infolge staatlicher Coronamaßnahmen   für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

 

Damit besteht eine gesetzliche Vermutung, dass durch eine Schließungsanordnungen aufgrund der Corona-Pandemie eine erhebliche Einschränkung vorlag und die Geschäftsgrundlage ganz oder wenigstens teilweise für einen gewissen Zeitraum weggefallen ist.

 

Rechtliche Folge hiervon ist, dass ein Gewerberaummietvertrag insoweit anzupassen ist. Dies dürfte in erster Linie die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters betreffen.

 

In welcher Höhe eine Mietanpassung zu erfolgen hat, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen; daher wird weiterhin anzuraten sein, dass sich die Vertragsparteien im Verhandlungswege einigen. Hinsichtlich solcher Verhandlungen ist dabei vom Mieter zu beachten, dass etwaig erhaltene staatliche Hilfen ggfs. zu seinen Lasten zu berücksichtigen sind.  (SB)