Mieterhöhung mit 20 Jahre altem Mietspiegel unwirksam

Bei der Erhöhung von Mieten auf das ortsübliche Maß muss der Vermieter seinen Zustimmungsanspruch gegenüber dem Mieter ausreichend begründen. Sofern vorhanden, kann er dabei auf einen Mietspiegel zurückgreifen. Grundsätzlich ist es dabei auch erlaubt, einen veralteten Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzuziehen, wenn ein entsprechend aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden ist.

 

In einem Zustimmungsverfahren, welches ein Mietverhältnis in Magdeburg betraf, begehrte der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Mieterhöhung um 60 € monatlich und begründete dieses Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Fraglich war nunmehr, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war, insbesondere dabei, ob eine ordnungsgemäße Begründung des Mieterhöhungsverlangens vorlag.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies letztinstanzlich verneint. Er hat hierzu ausgeführt, dass ein Mieterhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß begründet ist, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung auf den ersten Blick schon nicht zu tragen vermögen, weil durch deren Mitteilung deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint.

 

Dies sei – so der BGH weiter – hier durch die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, der Fall. Die gesetzlichen Vergleichsmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterlägen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. Entsprechende Veränderungen könnten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis eines 20 Jahre nicht aktualisierten Mietspiegels keine Berücksichtigung finden. Dem veralteten Mietspiegel fehle es insoweit am notwendigen Informationsgehalt, weswegen der Mieter nicht in der Lage sei, das Mieterhöhungsverlangen und somit den Zustimmungsanspruch des Vermieters tatsächlich zu prüfen.

 

In einem derartigen Fall ist der Vermieter somit gezwungen, auf die weiteren gesetzlichen Begründungsmittel zurückzugreifen (insbesondere Vergleichsmieten und Sachverständigengutachten). Zugleich hat der BGH auch davon abgesehen, eine Frist zu benennen, innerhalb derer ein veralteter bzw. älterer Mietspiegel noch angewendet werden kann. (SB)

Drohender Mietendeckel für Berlin – der erste Referentenentwurf liegt vor

Sämtliche Medien berichteten über den Beschluss des Berliner Senats, ein Gesetz zur Mietenbegrenzung aufzulegen (den sogenannten „Mietendeckel“). Nunmehr liegt der erste, allerdings auch im Senat noch in Teilen streitige Entwurf der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vor; dieser enthält die folgenden Regelungen.

 

Als Kernelement ist ein „Mietenstopp“ vorgesehen. Danach soll es einem Vermieter verboten sein, eine Miete zu fordern, die über die zum Stichtag 18. Juni 2019 vertraglich vereinbarte Miete hinausgeht. Bei einer Staffel- oder Indexmiete erfolgt ein „Einfrieren“ der zu diesem Stichtag geschuldeten Miete.

 

Die vorgenannten Höchstwerte sollen sich ab dem ersten Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes jährlich (nur) um 1,3 % steigern, soweit dadurch nicht die ebenfalls vorgesehenen Mietobergrenzen überschritten werden.

 

Bei zum Stichtag nicht vermietetem Wohnraum soll die Miete maßgebend sein, die zum Ende der letzten Vermietung geschuldet war; bei einer erstmaligen Vermietung einer Wohnung nach dem Stichtag sollen Mietobergrenzen gelten.

 

Der Entwurf sieht weiter Mietobergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Abhängigkeit zu Ausstattung und Wohnfläche einer Wohnung vor. Die maßgebliche Vorschrift enthält eine Tabelle, welche gestaffelt nach erstmaliger Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietobergrenzen zwischen 3,92 €/m²/Monat (Bezugsfertigkeit bis 1918 ohne Heizung und ohne Bad) bis zu 9,80 €/m²/Monat (Bezugsfertigkeit zwischen 2003 und 2013, Ausstattung mit Heizung und Bad) vorsehen. In den letzten 15 Jahren vor Inkrafttreten des Gesetzes durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sollen bis zu einem Höchstbetrag in Höhe von nur 1,40 €/m²/Monat berücksichtigt werden. Zugleich sollen die Vermieter verpflichtet werden, den Mietern innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes sowie bei Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.

 

Zur Durchsetzung des Mietendeckels ist weiter geregelt, dass auf Antrag das zuständige Bezirksamt (allerdings nur frühestens ab dem Tag der Antragstellung) überhöhte Mieten auf das zulässige Maß herabsetzen kann. Dabei gilt eine Miete als überhöht, soweit die Mietbelastung mehr als 30 % des anrechenbaren Gesamteinkommens des Mieterhaushalts beträgt, die vorerwähnte Mietobergrenze übersteigt und nicht eine Ausnahme (Genehmigung von höheren Zuschlägen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder eines Härtefalls) vorliegt. Ein Härtefall auf Vermieterseite soll vorliegen, wenn die Beibehaltung höher begrenzter Mieten auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterseite oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. In diesem Fall können Mieter allerdings Mietzuschüsse beantragen. Auf Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden, sollen die Regelungen zum Mietenstopp (immerhin) nicht anwendbar sein.

 

Darüber hinaus enthält das Gesetz diverse Ordnungswidrigkeitstatbestände, wobei eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 500.000 € geahndet werden kann.

 

Ob das Gesetz in dieser Fassung in Kraft treten wird, bleibt abzuwarten. Politik, Wissenschaft und insbesondere auch die Immobilienwirtschaft haben bereits erhebliche Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes geäußert. Abzuwarten bleibt daher, ob es zu einer solchen Regelung kommt, wie diese dann am Ende aussehen wird und ob sie einer verfassungsrechtlichen Prüfung, die in jedem Fall folgen würde, standhalten wird. (SB)