Auswirkung durch Corona-Pandemie

Viele Unternehmer sind mit Blick auf den nunmehr bereits seit Monaten andauernden Lockdown und die daraus folgenden Einnahmeverluste durch ihre monatlich fixen Kosten erheblich (mehr)belastet. Dies betrifft insbesondere auch Kosten für die Gewerberaummiete. Die ersten Gerichtsentscheidungen zu der Frage, ob der Gewerbemieter weiterhin die volle Miete zahlen muss, obwohl die von ihm gemieteten Gewerberäume aufgrund infektionsschutzrechtlicher Schließungsanordnungen nicht nutzbar waren, halfen bzw. helfen nicht weiter; denn die Gerichte haben uneinheitlich entschieden und teilweise eine Mietanpassung für notwendig und geboten erachtet, teilweise war aber auch einen Anspruch auf Mietpreisanpassung verwehrt.

 

Der Gesetzgeber hat daher Ende Dezember 2020 das „Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der Covid-19-Pandemie“ verabschiedet. Hiernach soll nunmehr eine gesetzliche Vermutung bestehen, dass sich ein vertragswesentlicher Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Gewerbegrundstücke oder -räume infolge staatlicher Coronamaßnahmen   für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

 

Damit besteht eine gesetzliche Vermutung, dass durch eine Schließungsanordnungen aufgrund der Corona-Pandemie eine erhebliche Einschränkung vorlag und die Geschäftsgrundlage ganz oder wenigstens teilweise für einen gewissen Zeitraum weggefallen ist.

 

Rechtliche Folge hiervon ist, dass ein Gewerberaummietvertrag insoweit anzupassen ist. Dies dürfte in erster Linie die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters betreffen.

 

In welcher Höhe eine Mietanpassung zu erfolgen hat, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen; daher wird weiterhin anzuraten sein, dass sich die Vertragsparteien im Verhandlungswege einigen. Hinsichtlich solcher Verhandlungen ist dabei vom Mieter zu beachten, dass etwaig erhaltene staatliche Hilfen ggfs. zu seinen Lasten zu berücksichtigen sind.  (SB)

Mietendeckel unter verfassungsrechtlicher Überprüfung

Am 23. Februar 2020 ist das Gesetz zur Regelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in Berlin in Kraft getreten (sogenannter „Mietendeckel“). Wesentliche Regelung ist ein Mietenstopp, nach welchem eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Zudem sollen Mieterhöhungen nur noch in engen Grenzen möglich sein, wie auch Neuvertragsmieten begrenzt werden. Das Gesetz soll knapp fünf Jahre Geltung haben.

 

Den Medien konnte man entnehmen, dass gegen diese landesgesetzlichen Vorschriften allerdings erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken erhoben werden. Nunmehr wird das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) Gelegenheit haben, hierzu eine Entscheidung zu treffen; denn zwischenzeitlich sind diverse Verfassungsbeschwerden und Normenkontrollanträge beim BVerfG anhängig.

 

Wann nun eine Entscheidung des BVerfG vorliegen wird, kann schwerlich vorhergesagt werden. In einem der Verfahren hat das BVerfG allerdings den Verfahrensbeteiligten eine Stellungnahmefrist bis bereits zum 31. Juli 2020 auferlegt.

 

Sämtliche betroffenen Kreise hoffen auf eine zügige Klärung. Solange allerdings eine derartige Klärung nicht erfolgt ist, sollten insbesondere Vermieter die diesbezüglichen Regelungen befolgen, um nicht dem Risiko erheblicher Bußgelder ausgesetzt zu sein. SB