Zur Reform des Wohnungseigentumrechts gem. WEMoG (Teil I)

Im Dezember 2020 ist nach langem Vorlauf das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Dieses stellt die größte Reform des Wohnungseigentumsrechts seit Jahren dar. Nachdem sich in der nachfolgenden Zeit zudem auch erste Rechtsfragen geklärt haben, kann Nachfolgendes an signifikanten Neuheiten im WEG-Recht festgestellt werden.

 

Eine wesentliche Neuheit ist, dass die Jahresabrechnung nicht mehr Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

 

Nach den bisher geltenden rechtlichen Regelungen beschlossen die Wohnungseigentümer jährlich über die Gesamt- und Einzelabrechnungen, die dann Grundlage für etwaige Zahlungsansprüche der WEG gegen einzelne Eigentümer bzw. des einzelnen Eigentümers gegen die WEG waren. In diesem Zusammenhang war es daher üblich und auch richtig, über die Gesamt- und Einzelabrechnungen einen Beschluss zu fassen.

 

Von einer derartigen Beschlussfassung dürfte nunmehr abzuraten sein. Dabei bleibt der Verwalter in jedem Fall verpflichtet, eine Jahresabrechnung im jährlichen Turnus aufzustellen. Beschlussgegenstand ist dann allerdings nicht mehr die Jahresabrechnung; vielmehr beschließen die Wohnungseigentümer nunmehr nur noch über sich etwaig ergebende Nachschüsse oder die Anpassung bereits beschlossener Vorschüsse.

 

Dies wird vom Verwalter zukünftig im Rahmen der Beschlussfassung zu beachten sein; denn eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über Jahresabrechnungen dürfte nicht mehr bestehen. Damit gilt zugleich, dass ein solcher Beschluss nichtig sein könnte.

 

Etwaige in den letzten Jahren und Jahrzehnten gängige Formulierungen sind daher in jedem Fall anzupassen, um rechtlich den sichersten Weg zu beschreiten und die Leistungspflichten der Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft wirksam zu formulieren (wird fortgesetzt). (SB)

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels: Grundsätzlich weiter Gestaltungsspielraum

Mit Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum Juli 2007 veränderten sich auch die Voraussetzungen für die Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln. Insbesondere für einzelne Instandsetzungsmaßnahmen und für die Betriebskosten sind erleichterte gesetzliche Voraussetzungen geschaffen worden.

Hinsichtlich der Betriebskosten hat die Wohnungseigentümergemeinschaft diesbezüglich grundsätzlich einen weiten Gestaltungsspielraum, wobei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur Willkür untersagt ist. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung bekräftigt und seine insoweit ergangene Rechtsprechung nochmals bestätigt. Im Umkehrschluss bedeutet dies allerdings auch, dass Anfechtungsklagen gegen die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln betreffend Betriebskosten zukünftig schwerer erfolgreich durchsetzbar sein dürften.

Der Gestaltungsspielraum für die dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Instandsetzungen und Instandhaltungen ist hingegen eingeschränkt; diese können nur unter erschwerteren Bedingungen (dauerhaft) geändert werden. (SB)