Änderungen bei der Grunderwerbsteuer

In Bezug auf sogenannte Sharedeals, also des Verkaufs von Anteilen von Gesellschaften, die Grundstücke halten, stehen nunmehr maßgebliche Gesetzesänderungen an.

 

Ziel des Gesetzgebers ist es dabei, die Regelungen, die dazu führen, dass bei derartigen Geschäften keine Grunderwerbsteuer anfällt, deutlich zu verschärfen.

 

Bisher verhielt es sich so, dass erst bei Anteilsübertragungen von mehr als 95 % von Anteilen an einer Gesellschaft die Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wurde. Dieser Wert wird nunmehr auf 90 % abgesenkt.

 

Daneben besteht bisher eine sogenannte Haltefrist von fünf Jahren; dies hat zur Folge, dass sich eine zunächst gewährte Steuerbefreiung dann auflöst, wenn die Anteile in weniger als fünf Jahren wiederverkauft werden. Diese Frist wird nunmehr auf zehn Jahre verdoppelt. Für den Sonderfall, dass innerhalb einer Personengesellschaft ein Erwerb eines Mitgesellschafters stattgefunden hat, wird die Frist sogar auf 15 Jahre verlängert.

 

Weiterhin wird ein gänzlich neuer steuerauslösender Tatbestand für Kapitalgesellschaften sowie eine Börsenklausel eingeführt. Dies hat dann zur Folge, dass bei Kapitalgesellschaften ebenso wie bisher bei Personengesellschaften alle unmittelbaren oder mittelbaren Vereinigungen oder Übertragungen von Anteilen von mindestens 90 % steuerbar sind. Damit ist insbesondere das bisher geübte Modell, eine Gesellschaft mit einem Mitgesellschafter steuerfrei zu erwerben, nicht mehr möglich. Genau hierauf kam es dem Gesetzgeber auch an.

 

Aufgrund der gleichzeitig eingeführten sogenannten Börsenklausel gilt Vorstehendes allerdings nicht, wenn und soweit hieran börsennotierte Kapitalgesellschaften beteiligt sind.

 

Die vorstehenden Regelungen treten zum 1. Juli 2021 in Kraft. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass dies nur für Neugesellschafter gilt. Sofern Gesellschafter bereits vor dem 1. Juli 2020 Anteile gehalten haben, gelten die alten Regelungen für diese fort. (EO)

Zur Reform des Wohnungseigentumrechts gem. WEMoG (Teil I)

Im Dezember 2020 ist nach langem Vorlauf das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Dieses stellt die größte Reform des Wohnungseigentumsrechts seit Jahren dar. Nachdem sich in der nachfolgenden Zeit zudem auch erste Rechtsfragen geklärt haben, kann Nachfolgendes an signifikanten Neuheiten im WEG-Recht festgestellt werden.

 

Eine wesentliche Neuheit ist, dass die Jahresabrechnung nicht mehr Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

 

Nach den bisher geltenden rechtlichen Regelungen beschlossen die Wohnungseigentümer jährlich über die Gesamt- und Einzelabrechnungen, die dann Grundlage für etwaige Zahlungsansprüche der WEG gegen einzelne Eigentümer bzw. des einzelnen Eigentümers gegen die WEG waren. In diesem Zusammenhang war es daher üblich und auch richtig, über die Gesamt- und Einzelabrechnungen einen Beschluss zu fassen.

 

Von einer derartigen Beschlussfassung dürfte nunmehr abzuraten sein. Dabei bleibt der Verwalter in jedem Fall verpflichtet, eine Jahresabrechnung im jährlichen Turnus aufzustellen. Beschlussgegenstand ist dann allerdings nicht mehr die Jahresabrechnung; vielmehr beschließen die Wohnungseigentümer nunmehr nur noch über sich etwaig ergebende Nachschüsse oder die Anpassung bereits beschlossener Vorschüsse.

 

Dies wird vom Verwalter zukünftig im Rahmen der Beschlussfassung zu beachten sein; denn eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über Jahresabrechnungen dürfte nicht mehr bestehen. Damit gilt zugleich, dass ein solcher Beschluss nichtig sein könnte.

 

Etwaige in den letzten Jahren und Jahrzehnten gängige Formulierungen sind daher in jedem Fall anzupassen, um rechtlich den sichersten Weg zu beschreiten und die Leistungspflichten der Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft wirksam zu formulieren (wird fortgesetzt). (SB)