Beschädigung der Mietsache – Aufrechnung gegen Kaution auch nach Eintritt der Verjährung

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts an diesen. Grundsätzlich muss der Vermieter also seine Ansprüche gegen den Mieter vor Ablauf dieser Frist (gerichtlich) geltend machen. Gegen den Anspruch des Mieters auf Auszahlung einer von ihm bei Mietvertragsbeginn hinterlegten Barkaution kann der Vermieter allerdings auch noch nach Ablauf der Verjährungsfrist aufrechnen, wenn sich der Auszahlungsanspruch und ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Vermieters zu unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüberstanden. Bei Beschädigungen der Mietsache forderte ein großer Teil der Rechtsprechung allerdings, dass der Vermieter seine Schadensersatzforderung gegenüber dem Mieter zu unverjährter Zeit zumindest beziffert haben musste, um dann nach Eintritt der Verjährung gegen den Auszahlungsanspruch betreffend die Mietsicherheit aufrechnen zu können.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat allerdings nunmehr entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache regelmäßig auch dann möglich ist, wenn er seine Schadenersatzansprüche nicht in unverjährter Zeit beziffert hat.

 

Hinzuweisen ist dabei, dass sich diese Rechtsprechung des BGH grundsätzlich ausschließlich auf Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen der Mietsache beziehen dürfte; diese Substanzschäden kann der Vermieter grundsätzlich beseitigen, ohne dem Mieter vorab eine Möglichkeit zur Schadenbeseitigung geben zu müssen. Wie Ansprüche wegen sonstiger vertraglicher Pflichtverletzungen zu bewerten sind, hat der BGH aber nicht entschieden; für die Durchsetzung derartiger Ansprüche ist grundsätzlich eine Leistungsaufforderung des Vermieters und Setzung einer Frist zur Nachholung vertraglicher Pflichten gegenüber dem Mieter für die Anspruchsentstehung und -durchsetzung notwendig. Ob der Vermieter nach Leistungsaufforderung und fruchtlosem Fristablauf dann gemäß der aktuellen Rechtsprechung im Rahmen der Kautionsabrechnung dem Mieter noch etwaige Ansprüche (die nach den gesetzlichen Regelungen verjährt wären) entgegenhalten kann, ist derzeit noch offen. (SB)

Die E-Rechnung wird verpflichtend

Das nunmehr in Kraft getretene Wachstumschancengesetz enthält, anders als es der Name suggeriert, nicht nur (zudem eher überschaubare) Förderelemente, sondern auch ggfs. als Belastungen zu bewertende Regelungen. So wird u.a. im B2B-Bereich zukünftig eine Pflicht zur E-Rechnungsverarbeitung bestehen.

 

Konkret ist danach der Empfänger ab dem 1. Januar 2025 grundsätzlich zwingend verpflichtet, E-Rechnungen entgegenzunehmen; einer Zustimmung des Rechnungsempfängers bedarf es damit nicht mehr, wie zugleich auch die bisherige Priorisierung der Papierrechnung entfällt. Nicht umfasst sind hiervon allerdings Rechnungen an Verbraucher bzw. Rechnungen bis zu einem Betrag von 250 € (einschließlich USt.). Bei den verpflichtend zu empfangenden E-Rechnungen handelt es sich dabei nicht um (ggfs. unterzeichnete) PDF-Dokumente, sondern um ein strukturiertes elektronisches Format nach dem Rechnungsstandard EN16931.

 

Auch aufgrund des insbesondere für kleinere Unternehmen entstehenden Umstellungsaufwandes hat der Gesetzgeber immerhin weiträumige Übergangsfristen vorgesehen. Demnach dürfen andere Rechnungsformate noch bis Ende 2026 verwendet werden, sofern der Rechnungsempfänger zustimmt; Vorstehendes ist sogar bis Jahresende 2027 möglich, wenn der Rechnungsaussteller einen Jahresumsatz von weniger als 800.000 € (ausschließlich USt.) tätigt. (EO)