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Im Jahr 2015 hatte der Bundesgesetzgeber den Bundesländern die Möglichkeit gegeben, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Wiedervermietungsmieten der Höhe nach zu begrenzen (sogenannte „Mietpreisbremse“). In diesen Gebieten darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Hiervon gibt es Ausnahmen, z.B. betreffend Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung; zudem darf eine wirksam vereinbarte höhere Vormiete auch in der Folge vereinbart werden.

 

Das Land Berlin hatte hierauf diese Mietpreisbremse eingeführt, und zwar einheitlich für die gesamte Stadt. Nachdem das Bundesverfassungsgericht entschieden hatte, dass die diesbezüglichen bundesgesetzlichen Regelungen verfassungsgemäß sind, wurde noch eingewandt, dass die Rechtsverordnung des Landes Berlins, die eben das gesamte Stadtgebiet als solches als angespannten Wohnungsmarkt einstufte, mangels ordnungsgemäßer Begründung unwirksam sei. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof allerdings nunmehr geurteilt, dass die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den gesetzlichen Begründungsanforderungen genügte. Damit wurde diese Regelung für Berlin endgültig als rechtlich wirksam geklärt.

 

Anfang des Jahres hatte der Bundesgesetzgeber zudem die Möglichkeit geschaffen, die Mietpreisbremse um 5 Jahre zu verlängern.

 

Hiervon hat das Land Berlin Gebrauch gemacht. Die Mietpreisbremse gilt daher für Berlin nunmehr bis zum 31. Dezember 2025 fort. SB

Bei der Erhöhung von Mieten auf das ortsübliche Maß muss der Vermieter seinen Zustimmungsanspruch gegenüber dem Mieter ausreichend begründen. Sofern vorhanden, kann er dabei auf einen Mietspiegel zurückgreifen. Grundsätzlich ist es dabei auch erlaubt, einen veralteten Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzuziehen, wenn ein entsprechend aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden ist.

 

In einem Zustimmungsverfahren, welches ein Mietverhältnis in Magdeburg betraf, begehrte der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Mieterhöhung um 60 € monatlich und begründete dieses Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Fraglich war nunmehr, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war, insbesondere dabei, ob eine ordnungsgemäße Begründung des Mieterhöhungsverlangens vorlag.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies letztinstanzlich verneint. Er hat hierzu ausgeführt, dass ein Mieterhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß begründet ist, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung auf den ersten Blick schon nicht zu tragen vermögen, weil durch deren Mitteilung deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint.

 

Dies sei – so der BGH weiter – hier durch die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, der Fall. Die gesetzlichen Vergleichsmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterlägen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. Entsprechende Veränderungen könnten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis eines 20 Jahre nicht aktualisierten Mietspiegels keine Berücksichtigung finden. Dem veralteten Mietspiegel fehle es insoweit am notwendigen Informationsgehalt, weswegen der Mieter nicht in der Lage sei, das Mieterhöhungsverlangen und somit den Zustimmungsanspruch des Vermieters tatsächlich zu prüfen.

 

In einem derartigen Fall ist der Vermieter somit gezwungen, auf die weiteren gesetzlichen Begründungsmittel zurückzugreifen (insbesondere Vergleichsmieten und Sachverständigengutachten). Zugleich hat der BGH auch davon abgesehen, eine Frist zu benennen, innerhalb derer ein veralteter bzw. älterer Mietspiegel noch angewendet werden kann. (SB)