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Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einem aktuellen Verfahren letztinstanzlich darüber zu entscheiden, ob eine Umlage der Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche oder nach der im Mietvertrag angegebenen Fläche erfolgen muss.

 

Im zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 120 m² vereinbart; einen Teil der Mietfläche nahm dabei eine Mansarde mit einer Deckenhöhe von nur 1,90 m ein, wobei diese aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht als Wohnraum genehmigt war. Gegen eine vom Vermieter erfolgte Betriebskostenabrechnung hatten die Mieter nun eingewandt, dass die Grundfläche der Mansarde nicht anrechenbar und deshalb als Umlagemaßstab nur eine Wohnfläche von 103 m² maßgeblich sei.

 

Der BGH entschied hierzu in letzter Instanz, dass eine Umlage der Betriebskosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen habe; auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag komme es nicht an. Betreffend die Mansarde meinte das Gericht, dass dieser Teil der Wohnfläche zur Hälfte anzurechnen sei; denn dieser Raum könne nicht gänzlich außen vor bleiben, da die Mieter auch diesen nutzten und die Nutzbarkeit der Mansarde mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt sei.

 

Mit Blick auf etwaige Betriebskostenabrechnungen dürfte zukünftig seitens des Mieters ein pauschales Bestreiten sowohl der Gesamt- als auch der Wohnfläche nicht ausreichend sein. Vielmehr muss der Mieter im Zweifel ein substantiiertes Aufmaß vorlegen, um im Streitfall seinen Einwand belegen zu können, es sei bei ihm ein falscher Umlagemaßstab bei der Betriebskostenabrechnung zur Anwendung gekommen. (SB)

Der Gesetzgeber hat zum 1. Januar 2019 nachfolgende erhebliche Änderungen mit Blick auf die sogenannte Mietpreisbremse und die Vorschriften hinsichtlich der Modernisierung insbesondere von Wohnraum beschlossen.

 

Um der Mietpreisbremse mehr Wirksamkeit zu verleihen, wurde das Auskunftsrecht des Mieters um eine Auskunftspflicht des Vermieters erweitert. Bisher war der Vermieter nur auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich waren, soweit diese nicht allgemein zugänglich waren und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben konnte. Nunmehr ist der Vermieter verpflichtet, vor Abschluss des Mietvertrages von sich aus die Gründe darzulegen, die die von ihm verlangte höhere als gesetzlich zulässige Miete (das ist die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) rechtfertigen. In diesem Fall muss er z.B. die höhere Vormiete angeben. Bei der Berufung auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter auch hierüber informieren und Auskunft über Umstand und Zeitpunkt erteilen. Bei einer erstmaligen Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung muss der Vermieter auch hierüber Auskunft erteilen.

 

Detaillierte Informationen sind dabei nicht geschuldet. Der Mieter hat allerdings das Recht, weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen. Auch bei einer erstmaligen Nutzung des Mietobjekts nach dem 1. Oktober 2014 muss der Vermieter den Mieter nunmehr vor Mietvertragsschluss über diesen Umstand aufklären. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich nicht auf eine höhere als die nach dem Gesetz zulässige Miete berufen, wobei es hier allerdings Heilungsmöglichkeiten gibt.

 

Betreffend Modernisierungsmaßnahmen galt bisher, dass der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen durfte, dies dabei unter Umlegung von 11 % der Baukosten auf die Mieter. Nunmehr können lediglich nur noch 8 % der Baukosten umgelegt werden. Darüber hinaus wurde noch eine Kappungsgrenze eingeführt, also eine betragsmäßige Beschränkung der Modernisierungsumlage. Danach darf sich die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Modernisierungsmieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter, darf sie sich sogar nicht um mehr als 2,00 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

 

Durch die Gesetzesänderung wurden zudem gesetzliche Pflichtverletzungen (des Vermieters) definiert, deren Verletzung Schadensersatzsprüche des Mieters begründen können. So soll eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegen, wenn

– mit der Modernisierung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigten Beginn begonnen wurde,

– in der Modernisierungsankündigung ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den sich die monatliche Miete mindestens verdoppelt,

– die baulichen Veränderungen in einer Weise durchgeführt werden, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder

– die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderungen mehr als zwölf Monate ruhen.

Der Vermieter kann sich hierbei im Einzelfall allerdings exkulpieren.

 

Sämtliche Regelungen des Wohnraummietrechts sollen zukünftig auch Anwendung auf gewerbliche Mietverträge des Vermieters mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts o.ä. finden, wenn der Mieter wiederum die Vermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf beabsichtigt; dieser Wille des Mieters muss dabei bereits bei Vertragsschluss zum Ausdruck kommen. Auf diese Mietverhältnisse sollen die Vorschriften des Wohnraummietrechts zur Mieterhöhung, zur Befristung, zum Vorkaufsrecht, zum Kündigungsschutz und zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung anwendbar sein. Dies gilt allerdings nicht für bestehende Mietverhältnisse, sondern nur für solche, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen werden.

 

Änderungen erfolgen auch im Wirtschaftsstrafgesetz. Danach handelt nunmehr auch ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Hier droht ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 100.000,00 €.

 

Ob mit den gesetzlichen Änderungen das politische Ziel einer Mietpreisbegrenzung erreichbar ist, bleibt abzuwarten; gleiche Zweifel gelten auch für die Anforderungen an die Vermieter, durch Modernisierungsmaßnahmen u.a. zur Energieeinsparung beizutragen. Dass jedenfalls die neuen Regelungen Investitionen insbesondere privater Vermieter nicht unbedingt fördern, dürfte auf der Hand liegen. (SB)