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Seit jeher wird die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen (insbesondere in Wohnraummietverträgen) im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen dem Mieter auferlegt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung war dies zulässig, wenngleich Vermieter allerdings nicht frei in ihren Formulierungen waren.

 

Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) vor ca. zwei Jahren gegen die Vermieter entschieden, dass eine grundsätzlich wirksame Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnräume zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurden und er hierfür keinen angemessenen Aus-gleich erhalten hatte; (auch) in diesem Falle ist eine Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter damit unwirksam.

 

Hiervon ausgehend hat nunmehr die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (LG) entschieden, dass vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, auch dann unwirksam sein sollen, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

 

Zur Begründung hat das LG im Wesentlichen aus-geführt, dass derartige Klauseln insbesondere als Vornahmeklauseln unwirksam seien, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen würden. Denn nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung sind derartige Vornahmeklauseln dahingehend aus-zulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandhaltungs- und Instandsetzungs-pflichten nicht nachkomme. Im Übrigen reiche mit Blick auf die oben ausgeführte Rechtsprechung des BGH eine einmalige Abgeltung der Anfangsrenovierung bei einer nicht renoviert übergebenen Wohnung nicht aus. Denn eine Renovierung sei bei langlebigen Mietverhältnissen mehrfach erforderlich. Die damit verbundene tatsächliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters gebiete zur Vermeidung unangemessener Nachteile nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung (wie bei Kleinreparaturen) oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter. Letzterer ist in aller Regel in den Klauseln nicht enthalten.

 

Seit jeher wird die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen (insbesondere in Wohnraummietverträgen) im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen dem Mieter auferlegt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung war dies zulässig, wenngleich Vermieter allerdings nicht frei in ihren Formulierungen waren.

 

Gegen das Urteil hat das LG die Revision zugelassen. Der BGH wird daher Gelegenheit haben, zu dieser Entscheidung Stellung zu nehmen. Dies bleibt mit Spannung abzuwarten.

 

Es dürfte allerdings zu erwarten sei, dass sich Mieter auf die maßgebliche Entscheidung berufen werden, dies natürlich zu wirtschaftlichen Lasten der Vermieter.

 

(SB)

Der Gesetzgeber hat zur Umsetzung der Verbraucherrechtrichtlinie das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen grundlegend neu gefasst. Dabei hat er insbesondere den Anwendungsbereich von Widerrufsrechten auch auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum erweitert. Nach dem Wortlaut des Gesetzes wären damit etwaige Widerrufsrechte auch bei einer Vertragsänderung auf Seiten des Verbrauchers gegeben.

Strittig ist allerdings, ob ein Widerrufsrecht auch mit Blick auf erklärte Zustimmungen zu Mieterhöhungsverlangen auf das ortsübliche Maß bestehen soll. Bei derartigen Mieterhöhungen fordert der Vermieter den Mieter (in der Regel unter Verweis auf einen Mietspiegel) zur Zustimmung zu einer erhöhten Miete auf; durch eine erfolgte Zustimmung des Mieters kommt dann eine Vertragsänderung zustande. Nach dem Wortlaut der maßgeblichen nunmehr geltenden Vorschriften müsste auch eine derartige Erklärung einem Widerrufsrecht unterliegen. Dies hätte zur Folge, dass eine bereits erteilte Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der insoweit geltenden gesetzlichen Klagefrist durch den Mieter widerrufen werden könnte, sofern er nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist.

Dies ist in der juristischen Literatur auf erhebliche Kritik gestoßen. Nachdem zudem in Reaktion auf diese Kritik bereits Amtsgerichte entschieden hat-ten, dass die Regelungen zum Widerrufsrecht auf eine Zustimmung zu derartigen Mieterhöhungsverlangen nicht anwendbar sein sollen, hat nunmehr auch das Landgericht Berlin als Berufungsgericht zwischenzeitlich in einer Entscheidung vom 14. September 2016 ebenfalls entsprechend geurteilt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dass nach Sinn und Zweck des Gesetzes die Widerrufsrechte nicht auf ein derartiges Mieterhöhungsverlangen anwendbar seien. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Mieterhöhungsverlangen im Klagewege durchgesetzt werden muss und damit eine gänzlich andere Situation betrifft als die ursprünglich auf z. B. Fernabsatzgeschäfte ausgerichtete Widerrufsrechte, käme eine Anwendung der verbraucherschutzrechtlichen Vorschriften insoweit nicht in Betracht. Denn es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist gemäß den gesetzlichen Regelungen bestehen würde.

Letzteres Argument dürfte wohl auch das Maßgebliche sein. Denn dem Mieter steht eine gesetzliche Überlegungsfrist zu, und die vom Gesetzgeber insbesondere als zu schützen betrachtete Überrumpelungssituation liegt im vorliegenden Fall gerade nicht vor. (SB)