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Die nunmehrige Entscheidung des BGH gibt zwar keine auf jeden Fall anwendbare Lösung vor, klärt aber diesen Meinungsstreit dahingehend, dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung unterliegt. Dies wurde bisher von der Berliner Rechtsprechung anders gesehen. Der Mieter konnte so lange neben der Miete ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, bis der Mangel beseitigt war;  er geriet hinsichtlich der zurückbehaltenen Beträge somit nicht in Schuldnerverzug. In dieser Sicherheit wird sich der Mieter zukünftig nicht mehr wiegen können.

Hinsichtlich der Höhe und des zeitlichen Umfangs der Minderung gibt der BGH (aber) nunmehr zugleich vor, dass sich jede schematische Betrachtung verbiete. Diese Frage sei vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Dies ist für den Rechtsanwender natürlich eine Schwäche der Entscheidung. In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter über Jahre ein Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelbefalls in mehreren Zimmern der von ihm gemieteten Wohnung geltend gemacht. Der BGH meint hierzu, dass ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt gewesen sei.

Dies dürfte zukünftig mit Blick auf die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls als Richtschnur herhalten. Ferner gilt, dass ein Zurückbehaltungsrecht entfällt, wenn es in der Höhe und mit Blick auf die Dauer unverhältnismäßig wäre, was allerdings jeweils eine Frage des Einzelfalls ist. (SB)

Nach Inkraftreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz) Ende 2013 wurde nunmehr auch die dieses Gesetz konkretisierende Rechtsverordnung erlassen; insgesamt richtet sich dieses Gesetz dabei hauptsächlich gegen die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen.

In der erlassenen Verordnung ist insbesondere festgelegt, dass das Zweckentfremdungsverbot flächendeckend in ganz Berlin Geltung hat. Ziel der gesamten Regelung ist, zu verhindern, dass Wohnraum zweckentfremdet wird, dies mit Blick auf die vom Gesetzgeber angenommene Wohnraumknappheit. Dass eine derartige Wohnraumknappheit flächendeckend in Berlin vorliegt, dürfte mit Blick auf die einschlägigen Statistiken zu bezweifeln sein. Ähnlich wie hinsichtlich der neuen Kappungsgrenzenverordnung (siehe unsere Mandanteninformation September 2013) bestehen daher auch hier ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Verordnung.

Das Gesetz regelt insgesamt, welche Nutzung als Zweckentfremdung auszulegen ist. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Die derzeitige Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung hat noch für einen Übergangszeitraum von zwei Jahren Bestandsschutz. Allerdings sind hier Meldevorschriften zu beachten.

Ferner ist nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz auch die Vermietung von Wohnraum zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken untersagt. Eine teilgewerbliche Nutzung ist weiterhin zulässig. Hierbei muss allerdings eine überwiegende Wohnnutzung gegeben sein. Weiter ist untersagt, dass Wohnraum baulich derart verändert oder in der Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist. Zudem liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht oder beseitigt wird. Hiervon gibt es natürlich noch Ausnahmen bei Unmöglichkeit einer Weitervermietung trotz Bemühungen oder bei der Vornahme von Umbauarbeiten.

Eine etwaig beabsichtigte Zweckentfremdung bedarf der Genehmigung. Hierfür ist ein Antrag zu stellen, welcher positiv beschieden wird, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eingetretene Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigung kann von Ausgleichszahlungen abhängig gemacht werden.

Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, kann die Behörde verlangen, dass der Vermieter bzw. der Eigentümer diesen wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Etwaige die Wohnzwecke beeinträchtigende vorgenommene Baumaßnahmen müssten dann zudem zurückgebaut werden.

Zur Kontrolle sieht das Gesetz im Übrigen Datenerfassungs- und Betretensregelungen vor. Schließlich enthält das Gesetz auch Bußgeldtatbestände; so droht bei zweckwidriger Nutzung von Wohnraum ein Bußgeld von bis zu 50.000 €. (SB)