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Wie schon berichtet (siehe zuletzt unsere „KanzleiNews Mai 2021“), wurde das Wohnungseigentumsgesetz mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 grundlegend reformiert. Dies umfasst auch die Regelungen betreffend die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, anderen Wohnungseigentümern, die ihre Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft verletzen, das Wohnungseigentum zu entziehen.

 

Nach der alten Regelung stellte das Gesetz klare (betragsmäßige) Grenzen auf, bei welchen eine erhebliche Pflichtverletzung des säumigen Wohnungseigentümers anzunehmen war. Hiernach wurde eine solche unzweifelhaft angenommen, wenn der maßgebliche Wohnungseigentümer mit seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung in Höhe eines Betrages in Verzug war, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums überstieg; dabei musste der Verzug länger als drei Monate angedauert haben.

 

Diese klare Regelung kennt das reformierte Gesetz nicht mehr. Vielmehr beschränkt sich das WEG in seiner Formulierung nunmehr auf einen unbestimmten Rechtsbegriff; der maßgebliche Wohnungseigentümer muss sich einer so schweren Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht haben, dass den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Ein derartiger Pflichtverstoß ist dabei auch die Nichtzahlung geschuldeter Lasten.

 

Nach einer der ersten nach Gesetzesänderung insoweit ergangenen landgerichtlichen Entscheidungen hat das Landgericht Frankfurt/Main (LG) nunmehr festgehalten, dass die Entziehung des Wohnungseigentums nicht allein darauf gestützt werden kann, dass der Wohnungseigentümer mit einer Forderung (die auch erheblich sein muss) im Rückstand ist; neben einem Zahlungsrück-stand müssten weitere die Entziehung rechtfertigende Pflichtverletzungen vorliegen. Dies ist nach Ansicht des LG allerdings dann der Fall, wenn der betroffene Wohnungseigentümer seine Pflicht zur anteiligen Kostentragung derart fort-laufend verletzt, dass nicht nur geringfügige Rückstände von Hausgeldzahlungen entstehen; denn das Gemeinschaftseigentum lasse sich nur dann sachgerecht verwalten, wenn die Wohnungseigentümer die beschlossenen Wohngelder und Umlagen auch zahlen.

 

Sofern ein Wohnungseigentümer diese Zahlungen nachhaltig verweigere, könne dies den anderen Wohnungseigentümer eine Fortführung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und damit eine Entziehung rechtfertigen. (SB)

Eine weitere erhebliche Änderung erfolgte in Hinblick auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.
Nach altem Recht war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile durch die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer vertreten waren. Sofern dies nicht der Fall war, musste der Verwalter eine neue Versammlung (eine sogenannte „Zweitversammlung“) mit dem gleichen Gegenstand einberufen. Diese war dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig.

 

Das neue Recht kennt derartige Mindestquoten mit Blick auf die Beschlussfähigkeit nicht mehr. Nach der nunmehr geltenden gesetzlichen Regelung werden an die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung keine besonderen Anforderungen (mehr) gestellt. Mithin ist jede Versammlung der Wohnungseigentümer beschluss-fähig. Dabei ist allein notwendig (allerdings auch ausreichend), dass lediglich ein Wohnungseigentümer zur Versammlung der Wohnungseigentümer erscheint oder dort vertreten wird (z.B. durch den Verwalter).
Zweitversammlungen werden sich daher zukünftig fast immer erübrigen. Sie werden nur noch dann notwendig sein, wenn gar kein Wohnungseigentümer erscheint bzw. sich vertreten lässt. Dann findet allerdings eine normale weitere Eigentümerversammlung statt, für welche die obigen Regeln gelten.

 

Geändert wurde mit der Novelle auch die regel-mäßige Einberufungsfrist; diese wurde nunmehr von zwei Wochen auf eine 3-Wochenfrist verlängert (wird fortgesetzt). (SB)