Grundsätzlich ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses Sache des Vermieters. Dieser muss im Rahmen seiner Gebrauchserhaltungsverpflichtung etwaige durch den Mietgebrauch entstehende Abnutzungen ausbessern und grundsätzlich bei Bedarf insbesondere Malerarbeiten durchführen.

 

In fast allen Mietverträgen finden sich daher Klauseln, nach welchen diese Vermieterpflicht auf den Mieter abgewälzt wird. An einem derartigen Vorgehen ist bei individuell ausgehandelten Mietverträgen nichts auszusetzen. Regelmäßig vereinbart der Vermieter diese Abwälzung der Schönheitsreparaturen allerdings mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen („AGB“), die dann wiederum besonderen, den Vertragspartner schützenden gesetzlichen Regeln unterworfen sind. Entsprechend können solche in AGB enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln aus verschiedenen Gründen unwirksam sein; dies wurde für das Wohnraummietrecht entwickelt, wobei diese Grundsätze nachfolgend auch auf das Gewerbemietrecht übertragen wurden. Insoweit existiert eine umfangreiche (auch höchstgerichtliche) Rechtsprechung hierzu.

 

Liegt aber auch unter dem Gesichtspunkt der AGB-Verwendung dann doch eine wirksame Klausel vor, dann besteht grundsätzlich eine Verpflichtung des Mieters, die auf seinen Mietgebrauch zurückzuführenden Schönheitsreparaturen in den Mieträumlichkeiten auszuführen.

 

Nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung entfällt allerdings trotz grundsätzlich wirksamer AGB-Klausel die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen dann, wenn ihm die Mieträumlichkeiten bei Mietvertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen wurden. Dies hängt damit zusammen, dass ein Mieter AGB-vertraglich nicht verpflichtet werden kann, Gebrauchsspuren seines Vormieters zu beseitigen.

 

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) nochmals ausdrücklich zu der Frage Stellung genommen, welcher Vertragspartner (also Vermieter oder Mieter) verpflichtet ist, eine etwaige Renovierungsbedürftigkeit der Mieträume zu Mietvertragsbeginn zu beweisen. Der BGH hat dabei seine vorangegangene, den Mieter insoweit belastende Rechtsprechung nochmals bestätigt, wonach es an dem Mieter ist, die Renovierungsbedürftigkeit der Mieträumlichkeiten bei Mietvertragsbeginn zu beweisen.

 

Für den Mieter ergibt sich als Konsequenz aus dieser Rechtsprechung, eine etwaige Renovierungsbedürftigkeit der übernommenen Räumlichkeiten bei Übernahme zu dokumentieren. Erfolgt dies nicht bzw. nicht ausreichend durch ein (ggfs. detailliertes) Übergabeprotokoll, so muss der Mieter den unrenovierten Zustand der Räumlichkeiten auf anderem Wege zu belegen versuchen. In Frage käme hier die Dokumentation durch z.B. Fotos oder aber die Hinzuziehung von über den Zweck instruierter Zeugen (die dann am Ende des Mietverhältnisses auch verfügbar sein müssen): diese Zeugen könnten als „Gedankenstütze“ auch eigene Fotos und Vermerke anfertigen.

 

Ohne ein hinreichendes Übergabeprotokoll oder eine solche Absicherung wird der Mieter nur schwerlich einer ihm grundsätzlich obliegenden Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen entgehen können. (SB)