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Mietverträge, die über einen längeren Zeitraum als ein Jahr laufen sollen, sind nach den gesetzlichen Vorschriften schriftlich abzuschließen. Hierbei sind die vertragswesentlichen Vereinbarungen der Parteien in einer Urkunde niederzulegen. Sofern das Schriftlichkeitsgebot nicht beachtet wird, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit laufend und ist daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Diesem insbesondere im Gewerberaummietrecht bestehenden Problem begegneten Vertragsparteien in der Vergangenheit damit, dass sie sogenannte Schriftformheilungsklauseln in die Verträge aufnahmen, nach denen sich die Parteien gegenseitig verpflichteten, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nachzukommen; insbesondere verpflichteten sich die Vertragsparteien in diesem Zusammenhang in aller Regel auch, bis zur Nachholung der Schriftform den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.

 

In einem lange erwarteten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr entschieden, dass derartige Schriftformnachholungsklauseln unvereinbar mit dem gesetzlichen Schriftformgebot seien, weswegen sie (gleich ob formularmäßig oder individuell vereinbart) unwirksam sind; damit bestehe hier grundsätzlich eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit. Nach Ansicht des BGH sind solche Klauseln unwirksam, weil die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vertragsvereinbarung gebunden wären und insbesondere auch die Warnfunktion der gesetzlichen Schriftlichkeitsbestimmung leerliefe.

 

Im dem Urteil zu Grunde liegenden Fall bewertete der BGH die erklärte Kündigung wegen des Verstoßes gegen das Schriftlichkeitsgebot allerdings ausnahmsweise als unwirksam. Grund hierfür war, dass nach Sicht des BGH das Berufen der kündigenden Partei auf das nicht eingehaltene Schriftformgebot gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstieß, da die formunwirksame Vereinbarung auf ihre Veranlassung und ausschließlich zu ihren Gunsten erfolgt war; in diesem Falle könne sich diese Partei nicht von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag lösen.

 

Diese Entscheidung erlegt den Mietvertragsparteien einmal mehr die größte Sorgfalt bei der Formulierung von langfristigen Mietverträgen (und ihren Nachträgen) auf. Dies wird zukünftig noch stärker zu berücksichtigen sein. (SB)

Die Situation ist nicht selten: Der eine Wohnung allein bewohnende Mieter stirbt. Soweit gemäß den  gesetzlichen Regelungen keine ihm nahestehenden und mit ihm einen gemeinsamen Hausstand bildenden Personen das Mietverhältnis übernehmen, tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein. In diesem Fall kann sowohl der Erbe, als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie jeweils vom Tode des Mieters und der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses durch Nahestehende Kenntnis erlangt haben. Was ist allerdings zu tun, wenn die Erben nicht bekannt sind?

 

Diesbezüglich hat das Kammergericht in einem aktuellen Beschluss klarstellend entschieden, dass bei unbekannten Erben eines verstorbenen Wohnraummieters durch das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass geltend zu machen.

 

Insoweit dürfte der Vermieter auch einen Anspruch auf Bestellung eines Nachlasspflegers haben, um diesem als Vertreter der unbekannten Erben eine Kündigung zuzustellen. An den Nachlasspfleger könnte dann auch ein etwaiges Räumungsverlangen gerichtet werden. (SB)